Гарантийное удержание по договору подряда

Заключая договор подряда, заказчик рассчитывает на то, что оплаченные им работы будут выполнены качественно, а их результат не утратит своих характеристик на протяжении всего гарантийного срока. Однако практика показывает – иногда желаемого результата заказчик не получает: начинаются досудебные и судебные разбирательства, которые могут растянуться на долгие годы.

Чтобы избежать такого исхода, и получить дополнительное обеспечение обязательств со стороны подрядчика, заказчик может потребовать включения в договор условия о выплате гарантийного удержания. Что это за условие, как оно работает, и как защищает интересы заказчика, расскажем подробнее.

Что такое гарантийное удержание в строительстве

Гарантийное удержание – это инструмент защиты интересов заказчика, заключившего договор подряда. Благодаря включенному в договор условию о гарантийном удержании, заказчик может удержать часть средств за выполненные подрядчиком работы до окончания срока гарантии – но только при наступлении определенных обстоятельств.

Иногда под гарантийным удержанием понимают условие о переносе даты оплаты выполненных работ до тех пор, пока не наступит определенное событие – например, пока возведенный объект не будет введен в эксплуатацию.

Условие о гарантийном удержании не является обязательным для договора подряда – стороны включают его в соглашение в добровольном порядке. Более того, такого термина в Гражданском кодексе нет вообще – но практика показывает, что суды считают этот инструмент непоименованным способом обеспечения обязательств подрядчика перед заказчиком, и допускают его использование в договорных отношениях.

Возврат гарантийного удержания по договору подряда производится, если:

• в течение гарантийного срока у заказчика не возникло никаких претензий к подрядчику по качеству работ;
• все недостатки, выявленные заказчиком во время гарантийного срока, были оперативно устранены подрядчиком.

Если результат работ, выполненных подрядчиком, не будет отвечать установленным качественным требованиям (неважно – полностью или частично), гарантийное удержание может быть использовано заказчиком для устранения выявленных недостатков и возмещения понесенных им убытков.

Кому выгодно условие о выплате гарантийного удержания

Условие о выплате гарантийного удержания по договору подряда защищает прежде всего интересы заказчика – по сути, именно он удерживает часть средств, которые должны быть направлены на оплату работ подрядчика, уже после представления ему результатов этих работ. Подрядчик вправе отказаться от подписания договора с таким условием – но такой отказ чреват тем, что дальнейшее сотрудничество с заказчиком прекратится уже на этом этапе. Поэтому оценивать целесообразность работы на таких условиях для каждого договора подряда стоит отдельно. Если заказчик предлагает достойную оплату, соответствующую заявленному объему работ, можно согласиться и на гарантийное удержание – даже несмотря на то, что полную оплату выполненных работ придется получить с некоторой отсрочкой.

Как включить условие о гарантийном удержании в договор подряда

Интересы заказчика будут надежно защищены на протяжении всего срока действия гарантии только в том случае, если условие об удержании будет правильно прописано в договоре.

Во-первых, нужно указать, когда именно сумма удерживаемых заказчиком денежных средств должна быть передана подрядчику – например:

• по истечении гарантийного срока;
• после подписания акта сдачи-приемки результата работ, выполненных подрядчиком;
• после ввода объекта строительства в эксплуатацию;
• после устранения подрядчиком недостатков работы во время гарантийного срока.

Если срок возврата средств в договоре прописан не будет, суд не сочтет условие об их удержании гарантийным – в этом случае все спорные вопросы о взаиморасчете и о сдаче-приемке результатов работ будут осуществляться по общему правилу: сначала в досудебном, а потом и в судебном порядке. За допущенную просрочку заказчику придется заплатить подрядчику неустойку или проценты за пользование чужими денежными средствами.

Во-вторых, в договоре нужно отдельно указать на то, что удерживаемая заказчиком сумма является инструментом обеспечения его интересов, а также прописать:

• ее размер (фиксированный или в процентном отношении – обычно он составляет от 5% до 10% – к общей стоимости работ);
• перечень требований, которые могут быть удовлетворены заказчиком за счет удерживаемых им средств;
• порядок удовлетворения требований в случае, если права заказчика будут нарушены.

Чтобы не пришлось разрешать дополнительные споры, связанные с установлением наличия или отсутствия у заказчика права на использование средств гарантийного удержания, в договоре стоит детально прописать следующие моменты:

• требования, предъявляемые к качеству выполняемых работ и их техническим характеристикам;
• условия, при соблюдении которых должен быть подписан акт сдачи-приемки выполненных работ;
• условия, при соблюдении которых объект строительства подлежит вводу в эксплуатацию;
• порядок устранения подрядчиком недостатков выполненных работ.

Когда и как гарантийная сумма по договору подряда возвращается подрядчику

Как мы уже отметили выше, то, при каких условиях и в каком порядке гарантийное удержание возвращается подрядчику, стороны договора определяют самостоятельно – причем еще на стадии его заключения.

Обычно гарантийная сумма возвращается подрядчику, если качество выполненных им работ признано удовлетворительным, и никаких проблем и недостатков в течение гарантийного срока выявлено не было (или они были полностью устранены подрядчиком). Решение о возврате денег должно быть оформлено документально – например, для этого может быть составлен соответствующий акт или справка. Содержание такого документа законом не определено, поэтому стороны могут подготовить его самостоятельно. Главное – составить его в письменной форме и в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон сделки.

Средства перечисляются на указанный в договоре счет подрядчика: тот же самый, на который был перечислен основной платеж, или отдельный, открытый специально для того, чтобы получить гарантийную сумму, удержанную заказчиком при осуществлении первого расчета.

Как заказчик может использовать удержанные им средства

Средства, удержанные заказчиком в соответствии с условиями договора подряда, являются целевыми – это значит, что использовать их так, как он захочет, он не имеет права. Порядок расходования средств и цели их использования определяются сторонами – более того, условиями договора может быть предусмотрена ответственность заказчика за нецелевое расходование средств. Обычно средства, оставшиеся у заказчика в рамках исполнения условия о гарантийном удержании, хранятся на отдельном специальном счете – реквизиты этого счета также указываются в договоре подряда.

Использовать средства заказчик может только для того, чтобы возместить расходы, понесенные им в связи с некачественным выполнением работ подрядчиком. Стороны договора могут дополнительно включить в него условие о том, что все расходы, понесенные заказчиком на устранение недостатков, должны быть им обоснованы и документально подтверждены.

Должен ли заказчик вернуть удержанную им сумму, если договор подряда расторгнут

Однозначного ответа на вопрос о том, должен ли заказчик вернуть удержанные им деньги в том случае, если договор подряда был расторгнут, в судебной практике нет. На этот счет у судов существует два мнения, каждое из которых подкреплено соответствующими судебными решениями:

• взыскание средств с заказчика правомерно, т.к. после расторжения договора основания для обеспечения интересов заказчика исчезают;
• заказчик не обязан возвращать сумму удержания после того, как договор будет расторгнут, т.к. прекращение работ и отказ от их выполнения не являются основанием для прекращения гарантийных обязательств подрядчика по тем работам, которые уже были им выполнены.

Если юридическое лицо, выступающее в качестве подрядчика, было ликвидировано, возвращать удержание заказчику уже не нужно – его обязательства в момент ликвидации контрагента прекращаются.

Чтобы минимизировать риски, связанные с возникновением спорных ситуаций при исполнении договора подряда, содержащего условие о гарантийном удержании, при его составлении и подписании стоит воспользоваться помощью юриста. Причем правовое сопровождение, учитывая неоднозначную судебную практику, не помешает обеим сторонам договора – как подрядчику, так и заказчику. Практикующий юрист сформулирует условие о гарантийном удержании таким образом, что у суда просто не останется сомнений в том, что оно направлено именно на обеспечение обязательств подрядчика перед заказчиком, с возникновением у сторон соответствующих прав и обязанностей.