Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

До 2024 года сохранение ипотечного жилья при банкротстве было сложной (а иногда и невыполнимой) задачей – чаще всего конкурсный управляющий включал его в конкурсную массу и продавал на торгах. Изменения, внесенные в закон о банкротстве, позволяют сохранить единственное жилье должника-банкрота даже в том случае, если оно является предметом залога по ипотечному кредиту. О том, как проходит банкротство с сохранением ипотеки, и какие условия нужно выполнить для того, чтобы не остаться без крыши над головой, расскажем подробнее.

Исполнительский иммунитет при банкротстве: правовые основы

Заключительный этап процедуры банкротства – реализация имущества – предполагает формирование финансовым управляющим конкурсной массы, в которую входит все имущество, принадлежащее должнику. Из этого правила есть исключения – законом установлен перечень активов, на которые при банкротстве не может быть обращено взыскание. Этот перечень довольно широкий, поэтому перечислим только основные виды имущества, которое при банкротстве не заберут:

• единственное жилье и земельный участок, на котором оно находится;
• личные вещи (за исключением предметов роскоши);
• транспортное средство, если оно необходимо должнику-инвалиду для нормальной жизнедеятельности;
• государственные награды и пр.

До принятия поправок в закон о банкротстве единственное жилье было защищено исполнительским иммунитетом лишь в том случае, если оно не являлось предметом залога по кредиту. Если же квартира была куплена за счет средств ипотечного кредитования (или передана в залог банку при оформлении обычного потребительского кредита), защита не действовала – ее продавали в общем порядке, установленном для залогового имущества.

В 2023 году Верховный суд РФ создал прецедент, благодаря которому сохранение единственного ипотечного жилья стало сложной, но все-таки решаемой задачей. Судом было вынесено решение о сохранении права на квартиру у должника, который добросовестно исполнял свои обязательства по погашению ипотеки. Отдельно суд указал на то, что должнику придется заключить мировое соглашение с банком по ипотеке и в дальнейшем вносить платежи в соответствии с утвержденным локальным планом реструктуризации долга.

В 2024 году сложившаяся судебная практика нашла свою реализацию в виде поправок к действующему закону о банкротстве. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.08.2024 № 298-ФЗ начал действовать с 7 сентября 2024 года. С этого момента сохранить ипотечную квартиру в ходе признания процедуры несостоятельности должника стало гораздо проще.

Какие условия должны соблюдаться для сохранения ипотечного жилья при банкротстве

Ст. 213.10 1 закона о банкротстве устанавливает условия, которые должны соблюдаться для сохранения залогового жилья:

• жилье должно быть единственным для должника и членов его семьи;
• все ежемесячные ипотечные платежи должны быть внесены в полном объеме (если есть просрочки, их нужно будет погасить – порядок погашения определяется условиями мирового соглашения, заключаемого с кредитором).

Если перечисленные условия соблюдаются, сохранить ипотечную квартиру будет вполне реально – для этого нужно будет заключить с банком-кредитором дополнительное мировое соглашение.

Такое условие обязательным не является, но на практике чаще всего без его исполнения не обойтись. Дело в том, что во время банкротства должник не может самостоятельно распоряжаться своими доходами, соответственно – и погашать ипотеку в обычном порядке у него не получится. Поэтому исполнять обязательства перед банком приходится третьему лицу, у которого есть деньги и возможность их использования для внесения ежемесячных платежей.  

Как заключить мировое соглашение с банком-кредитором

Рассмотрим подробнее, как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве через мировое соглашение.

Чтобы заключить мировое соглашение с залоговым кредитором, нужно:

1. Обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит

Форма заявления законом не установлена, поэтому можно запросить ее у сотрудников отделения, в чате мобильного приложения или в личном кабинете на сайте банка.

Обратите внимание – для того, чтобы заключить мировое соглашение по ипотеке, не требуется получать согласия ни финансового управляющего, ни остальных кредиторов. Договориться нужно только с банком, в котором была оформлена ипотека. Обычно сложностей при этом не возникает, т.к. кредитор заинтересован в том, чтобы продолжать получать регулярные денежные взносы (с процентами!) чем ждать, пока недвижимость будет реализована на торгах (не исключено, что по сниженной, а не по рыночной цене).

Предложить форму мирового соглашения может банк (проверку проекта такого документа стоит доверить юристу) или сам должник (в этом случае юрист подготовит документ, полностью соответствующий законодательным требованиям). Как правило, в таком документе указывают:

• сведения о сторонах соглашения: кредиторе, заемщике, а также третьем лице, которое принимает на себя обязательства по погашению кредита перед банком вместо основного должника (наименование, Ф.И.О., юридический адрес и адрес регистрации, контактный номер телефона и пр.);
• наименование документа;
• информацию о предмете залога, реквизиты ранее заключенного кредитного договора и оставшуюся сумму непогашенной задолженности;
• условие о том, что требования кредитора подлежат исключению из реестра требований кредиторов, а ипотечное жилье – из конкурсной массы должника;
• план реструктуризации долга – он может соответствовать ранее установленному графику платежей или изменять его (например, за счет снижения процентной ставки или уменьшения срока кредитования);
• указание на то, что долг не подлежит списанию после завершения процедуры банкротства.

Мировое соглашение подписывают все его стороны – после этого документ можно передать на утверждение в арбитражный суд.

2. Подготовить заявление об утверждении мирового соглашения арбитражным судом

Заявление составляется в письменной форме, подать его в арбитражный суд можно лично, по почте или через систему «Мой арбитр». Вопрос об утверждении мирового соглашения рассматривается судом в течение месяца с момента его получения.

В этом случае должнику придется внести на спецсчет, открытый на его имя в ходе процедуры банкротства, денежные средства в размере, не превышающем 10% от стоимости ипотечной квартиры. Стоимость квартиры при этом определяется на основании отчета, составленного оценщиком. После того, как деньги окажутся на счете, соглашение будет утверждено.

3. Дождаться завершения процедуры банкротства

Остаток процедуры банкротства с ипотекой в 2026 году проходит в обычном порядке:

• финансовый управляющий формирует конкурсную массу – в нее включаются все активы должника, не защищенные исполнительским иммунитетом и мировым соглашением, организует торги по ее реализации и готовит отчет по результатам процедуры;
• суд рассматривает отчет финансового управляющего и готовит определение о завершении процедуры банкротства;
• долги, на погашение которых средств должника не хватило, списываются (за исключением отдельных, установленных законом исключений – например, долгов по алиментам).

В этом случае ипотечное жилье будет включено в конкурсную массу и реализовано – средства, вырученные от продажи, будут распределены в соответствии с общим правилом, действующим при продаже залогового имущества:

• 80% – залоговому кредитору;
• 15% – на погашение требований первой и второй очереди;
• остальные средства – на погашение судебных расходов и оплату услуг финансового управляющего и приглашенных им специалистов.

Процедура банкротства завершена: что дальше

После завершения процедуры банкротства долги гражданина-банкрота списываются, а все сопутствующие ограничения снимаются – он может, как и прежде, пользоваться своими картами и банковскими счетами, получать зарплату в полном объеме, а не в размере прожиточного минимума, и т.д. При этом важно не забывать о том, что обязательства по мировому соглашению, заключенному в рамках процедуры банкротства с залоговым кредитором, нужно исполнять, не допуская просрочек и недоплат.

Если банкрот перестанет исполнять свои обязательства, банк обратит взыскание на ипотечное жилье – не поможет ни мировое соглашение, ни статус банкрота. Поэтому свои силы и возможности нужно оценивать реально, заключая сделку с банком лишь в том случае, если после завершения банкротства на погашение ипотеки действительно будут средства.

Преимущества и недостатки мирового соглашения по ипотеке при банкротстве

Плюсы заключения мирового соглашения по ипотечному кредиту для банкрота очевидны:

• появляется возможность сохранения жилья, даже если оно куплено за счет средств банка;
• не нужно получать одобрение сделки со стороны финансового управляющего и остальных кредиторов;
• можно списать все долги (за исключением ипотечного) и продолжить платить ипотеку, будучи в статусе банкрота.

Недостатки у этого механизма тоже есть:

• повлиять на банк, выдавший ипотеку, невозможно – если он откажет в заключении мирового соглашения, оспорить его решение будет невозможно;
• нужно найти человека, который согласится исполнять обязательства должника перед банком во время банкротства (или изыскать средства на погашение кредита из тех денег, которые финансовый управляющий оставляет на проживание должнику и членам его семьи);
• заключить мировое соглашение можно только в ходе процедуры судебного банкротства – внесудебное банкротство, которое позволяет списать долги без обращения в суд, через МФЦ, доступно только тем гражданам, у которых нет никакого имущества, поэтому должнику с ипотечной квартирой воспользоваться такой возможностью не получится.

Очевидно, что возможность сохранения единственного жилья в ипотеке при банкротстве, несмотря на существующие недостатки этой процедуры – уникальный шанс на то, чтобы даже после банкротства не остаться без собственного дома, и продолжить погашать ипотеку на посильных условиях.

Теперь вы знаете, можно ли банкротиться с ипотекой, и как при этом сохранить жилье. Успешно пройти через банкротство в такой ситуации вам поможет юрист по банкротству – с его помощью вы избавитесь от основной массы долговых обязательств, и сохраните право собственности на ипотечную квартиру.

Мы с 2015 года помогаем должникам списать долги через банкротство – посмотрите, как наш клиент смог освободиться от долговых обязательств на сумму почти 11 млн. рублей. Ваши проблемы с долгами также можно решить – причем совершенно неважно, есть у вас имущество и доходы, или нет.