Договор строительного подряда
Содержание статьи:
Работы по возведению, сборке или подготовке к запуску объектов реализуются на базе договора строительного подряда. Как и любое другое гражданско-правовое соглашение, он составляется и исполняется с учетом требований законодательства – в противном случае права одной (или обеих) его сторон будут нарушены. Как заключить такое соглашение, какие условия в нем указать, и что делать, если стороны (одна или обе) не делают то, что должны, расскажем подробнее.
Договор строительного подряда: характеристика
Договор строительного подряда – это соглашение, в соответствии с положениями которого один контрагент (подрядчик) принимает на себя обязательства по реализации работ, указанных вторым контрагентом (заказчиком), а второй контрагент обязуется оплатить результат этих работ, соблюдая установленные сроки (ст. 740 ГК РФ).
Соглашение может предоставлять подрядчику право на привлечение к работам третьих лиц – в этом случае речь идет о договоре субподряда. Его подрядчик самостоятельно заключает с субподрядчиком – при этом у основного заказчика и субподрядчика никаких взаимных прав и обязанностей не возникает.
Правовой статус подрядчика по договору строительного подряда определяется ГК РФ, а также иными законами и нормативными актами. Подрядчики бывают как физическими (зарегистрированными в качестве ИП), так и юридическими лицами.
Виды строительного подряда
По подобным соглашениям выполняются различные строительные работы – от устройства фундамента, до возведения стен, крыш и перекрытий. Объем и вид работ могут быть любыми – стороны определяют их самостоятельно и закрепляют достигнутые договоренности документально.
А еще по такому договору выполняются иные работы, непосредственно связанные со строительством – монтажные, пуско-наладочные и пр.
Стороны договора строительного подряда оформляют необходимые документы в письменном виде – дополнительных требований к бумагам нет, и удостоверять этот документ у нотариуса не нужно.
Особенности договора строительного подряда
При строительстве заключаются разные виды соглашений – важно отличать их друг от друга. Особенности строительного подряда заключаются в следующем:
- по сравнению с договором долевого участия (ДДУ), при строительном подряде стороны самостоятельно определяют перечень и объем работ, которые будут выполнены; при заключении ДДУ дольщик просто принимает те условия, которые застройщик уже установил самостоятельно, и повлиять на них никак не может;
- в отличие от договора купли-продажи объекта недвижимости, при строительном подряде объект недвижимости строят, ремонтируют или готовят к вводу в эксплуатацию; при заключении договора купли-продажи от собственника к покупателю переходит готовый или незавершенный строительный объект.
Содержание договора строительного подряда
Этап заключения соглашения – важный шаг для его сторон. От того, насколько правильно и полно будет составлен документ, зависит успех дальнейшего взаимного сотрудничества заказчика и подрядчика. Поэтому важно прописать в соглашении все нюансы – от перечня технической документации, определяющей объем работ, которые должны быть реализованы, до порядка и сроков их оплаты. Обычно само соглашение не содержит точных характеристик работ и прочих важных условий сотрудничества – для этого разрабатываются отдельные приложения, которыми устанавливаются:
- сметная документация;
- график выполнения работ;
- образцы доверенностей;
- формы закрывающих документов и пр.
Бланк документа не унифицирован – стороны вправе составить его самостоятельно: в том виде, который будет для них удобен.
Любому договору (и рассматриваемый вид соглашения исключением не является) присваивается номер – это облегчит учет и дальнейшее ведение деловой переписки. Кроме того, стоит указать дату его заключения – иногда от нее отсчитывается срок завершения работ.
В преамбуле соглашения указывают сведения о заключивших его сторонах, а также о документах, на основании которых у них возникли полномочия на его заключение. В остальных разделах стоит зафиксировать:
- предмет достигнутых договоренностей;
- стоимость труда подрядчика;
- срок, в течение которого работы должна быть реализованы;
- полномочия и обязанности сторон строительного подряда;
- ответственность сторон строительного подряда;
- условия и правила расторжения достигнутых договоренностей;
- правила ведения споров в досудебном порядке;
- порядок ведения разбирательств в суде и пр.
Существенные условия договора строительного подряда
Как и любое соглашение, оформляемое в соответствии с требованиями гражданского законодательства, такой договор должен содержать существенные условия – если их не будет в тексте, соглашение будет считаться незаключенным.
Для строительного подряда существенные условия – это предмет и срок, с соблюдением которого должны быть выполнены работы (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Предмет договора строительного подряда
Предмет договора – это то, для чего он заключается. Для рассматриваемого вида договоренностей предметом может быть:
- возведение объекта с заданными характеристиками;
- выполнение монтажных и/или пуско-наладочных работ;
- капитальный ремонт или реконструкция уже существующего объекта;
- осуществление отдельных строительных работ.
За выполнение указанных в договоре работ заказчик платит подрядчику. В том случае, если результат работ не будет соответствовать требованиям, установленным соглашением или приложенной к нему технической документацией, оплату подрядчик не получит.
Срок реализации работ
Срок строительного подряда – это еще одно условие, которое суды признают существенным для соглашения. Если срок не указан, это может быть расценено как недобросовестность стороны, которая:
- будет уклоняться от обязанности заказчика по договору строительного подряда по оплате уже выполненных работ;
- будет выполнять работы подрядчика очень медленно (или вообще их не выполнять), зная, что предельный срок сдачи их результатов не установлен.
Если на начальном этапе работ подготовить точный график их сдачи не представляется возможным, определяется только дата полного исполнения обязательств – этого будет достаточно для того, чтобы суд признал соглашение заключенным.
Обратите внимание. Если заказчик оплатил работу, подтвердив тем самым факт ее надлежащего выполнения, суд может счесть договор заключенным даже в том случае, если в нем не был указан срок окончания выполнения работ.
Если по каким-либо причинам сделать то, о чем договорились стороны, вовремя не получится, срок можно изменить. Условия, на которых изменяется срок, могут быть любыми – стороны определяют их самостоятельно. Главное – зафиксировать все достигнутые договоренности документально, заключив дополнительное соглашение к основному договору строительного подряда.
Исполнение договора
Если все работы, перечень которых определен соглашением, выполнены успешно, заказчик обязан их оплатить. Договор определяет, как стороны сдают и принимают эти работы.
Документом, подтверждающим то, что заказчик работы принял, является акт о приемке (форма КС-2). На основании этой формы составляется справка о стоимости (форма КС-3). Оформление этих документов подтверждает, что стороны согласовали результат выполненных работ, и претензий друг к другу не имеют.
Когда работы сданы и приняты, а закрывающие документы подписаны, считается, что стороны полностью исполнили свои обязательства. Однако иногда в процессе эксплуатации выявляются скрытые недостатки – те, которые увидеть при приемке объекта в целом не представлялось возможным. На этот случай в соглашении можно предусмотреть условие о том, чтобы скрытые работы принимались отдельным актом, в ходе строительства. Такой подход позволит увидеть проблемы и недочеты до того, как они будут скрыты результатом других работ, и избавит заказчика от необходимости избавляться от возникших проблем в рамках гарантийного обслуживания.
Риск в договоре строительного подряда
При взаимном сотрудничестве заказчика и подрядчика неизбежно возникают риски – связаны они, прежде всего, с возможностью возникновения повреждений или полной утраты имущества. Здание (или его часть) может быть разрушено, испорчено или частично повреждено – размер причиненного ущерба при этом может быть разным. В общем случае все подобные риски ложатся на подрядчика – именно он отвечает за целостность сооружения до того, как результат работ будет передан заказчику (п. 1 ст. 741 ГК РФ).
Однако подрядчик освобождается от такой ответственности за повреждение или гибель объекта в том случае, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 741 ГК РФ):
- повреждения возникли в результате использования некачественных материалов, предоставленных заказчиком, или в результате реализации ошибочных указаний, полученных со стороны заказчика;
- подрядчик указывал заказчику на то, что материалы являются некачественными, а указания – ошибочными.
Обратите внимание. Соглашением на подрядчика может быть возложена обязанность по страхованию объекта стройки или другого имущества, используемого в ходе работ, а также ответственности за причинение вреда другим лицам.
До начала работ подрядчик представляет заказчику документы, подтверждающие наличие такой страховки (с указанием суммы страхования, перечня застрахованных рисков, а также страховщика, у которого была оформлена эта страховка). Но даже при наличии страховки подрядчик должен выполнять работы добросовестно и предпринимать все возможные меры для того, чтобы предотвратить наступление страхового случая (ст. 742 ГК РФ).
Ответственность сторон по договору строительного подряда
Стороны должны добросовестно исполнять свои обязанности, вмененные им договором. За неисполнение условий соглашения стороны могут быть привлечены к ответственности – обычно ее виды устанавливаются положениями заключенного договора. Эффективной и часто применяемой мерой воздействия на нарушителя становятся штрафы и неустойки. Размер и порядок расчета размера взыскания также определяются сторонами соглашения.
Кроме того, пострадавшая сторона может потребовать возмещения убытков, причиненных ей недобросовестным контрагентом. Убытком при этом признается реальный ущерб, причиненный добросовестной стороне, или упущенная ею выгода.
Если договором виды ответственности сторон не установлены, потребовать компенсацию или взыскать штраф тоже можно – только опираться в этом случае придется не на положения соглашения, а на нормы действующего гражданского законодательства.
Можно ли расторгнуть договор
Соглашение расторгается:
- по соглашению сторон;
- по инициативе одной из его сторон;
- по решению суда.
По соглашению сторон
Оптимальный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Заказчик и подрядчик самостоятельно определяют, на каких условиях прекращается исполнение ранее заключенного договора. Достигнутые договоренности закрепляют в соглашении о расторжении или в дополнительном соглашении к основному договору. Чаще всего в таком документе фиксируется:
- порядок сдачи-приемки работ, которые подрядчик уже выполнил;
- порядок проведения взаиморасчетов между сторонами.
В одностороннем порядке
Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке можно в случаях, предусмотренных его условиями. Например, заказчик может отказаться от дальнейшего сотрудничества, если подрядчик:
- нарушает установленные договором сроки выполнения работ;
- выполненные им работы имеют низкое качество и т.п.
Подрядчик вправе расторгнуть соглашение, если заказчик:
- предоставляет материалы низкого качества или не поставляет их вообще;
- нарушает сроки перечисления денежных средств за выполненную работу;
- отказывается предоставить техническую документацию или предоставляет ее в некорректном виде и т.п.
Чтобы расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, потребуется:
- Определить точный перечень оснований для прекращения сотрудничества.
- Подготовить уведомление с сообщением о намерении расторгнуть действующий договор, и направить его второй стороне соглашения.
То, как будет расторгнут договор в этом случае, определяется его положениями. Если в договоре таких положений нет, действует правило – согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, действие соглашения прекращается в тот момент, когда вторая сторона получит соответствующее уведомление.
В судебном порядке
Если расторгнуть договор ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке не представляется возможным, придется обратиться за помощью в арбитражный суд. Истцом может быть любая из сторон договора – как заказчик, так и подрядчик.
Для обращения в суд потребуется подготовить:
- исковое заявление;
- копию расторгаемого договора строительного подряда – права и обязанности сторон нужно донести до суда в том виде, в котором они были согласованы заказчиком и подрядчиком;
- документы, которые были оформлены сторонами в ходе сотрудничества – платежные поручения, акты сдачи-приемки и пр.
Важный момент. Суд изучит хронологию спора – то, как стороны пытались договориться между собой до начала судебного разбирательства. Поэтому важно не игнорировать запросы, поступающие от контрагента. Если одна из сторон пыталась урегулировать спорный вопрос, направляя запросы и претензии по почте (в том числе и электронной), но ответа не получила, суд примет ее сторону.
А еще важно вовремя направлять замечания по качеству выполненных работ. Соглашения устанавливают сроки для направления таких замечаний – чаще всего, от 5 до 10 дней с момента приемки результатов работы. Если работы выполнены некачественно (или не выполнены совсем), но замечания в адрес подрядчика не направлены, заставить его устранить недостатки через суд будет невозможно.
Именно поэтому любой строительной организации важно следить за перепиской, вовремя получать всю деловую корреспонденцию, и проверять электронную посту. Заказчику же важно вовремя направлять подрядчику появившиеся замечания. Если такие замечания есть, их нужно разрешать своевременно, в порядке, определенном заключенным соглашением.
Если договориться не получится, можно обратиться в суд – если будет подтверждение того, что досудебная работа сторонами проводилась, суд назначит судебную экспертизу, которая позволит точно оценить качество выполненных работ. В этом случае у заказчика получится привлечь исполнителя к ответственности по договору строительного подряда.
Помощь юриста по договору строительного подряда
Чтобы свести к минимуму вероятность возникновения споров по договорам подряда, воспользуйтесь помощью юриста. Он подготовит проект соглашения, регулирующего порядок выполнения и приемки работ, а также проведет правовую экспертизу проекта договора, предлагаемого к заключению стороной-контрагентом.
Если же договор уже действует, но с его исполнением возникли проблемы, юрист поможет разрешить спор в досудебном или в судебном порядке. Подготовить претензию, составить исковое заявление, провести переговоры с представителем контрагента, подать жалобу или ходатайство и обратиться в вышестоящий суд – эти и другие услуги юрист оказывает в ходе сопровождения споров по договорам подряда.
